不動産投資に失敗する理由!初心者にありがちな失敗事例と成功率を高めるコツを徹底解説!

不動産投資を始めたいけど何だか怖い。

初心者でも不動産投資で儲かるの?

このように考えている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資での失敗は「トータル収支が赤字になること」を言います。

逆のことを言えば、トータルで収支が黒字になれば成功というわけです。

そこで本記事では、不動産投資でよくある失敗事例や不動産投資の成功率を高める方法を解説していきます。

既にある失敗事例を理解しておくことで、リスクを最小限に抑えられます。

賢く資産運用するためにも不動産投資の失敗について学びましょう。

不動産投資の失敗をざっくり言うと
  • トータルで赤字にならないように注意しないと最悪の場合自己破産することも
  • 売却時に黒字になるようにするなど、最終的に黒字になるような知識と運用が必要
  • 自分で運用するとリターンは大きいが多額の資金が必要で難易度も高い
  • 不動産投資会社を利用すると運用を任せられて初心者でも成功しやすい
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不動産投資の失敗とは?

まずは、不動産投資の失敗とは何を指しているのかについて、詳しく理解していきましょう。

不動産投資での運用中の収支状況についても解説していきます。

ここでは不動産投資を検討している人が抑えるべき考え方を紹介していきます。

不動産投資の失敗
  • 失敗とはトータルで赤字になること
  • 運用中に赤字になるのは失敗ではない

それぞれについて、詳しく解説していきます。

失敗とはトータルで赤字になること

不動産投資をする上で気になる失敗は、トータル収支で赤字になることです。

物件を取得する際、基本的には銀行から借り入れして不動産を購入します。

毎月のローンの返済は自己資金からではなく、家賃収入から返済をしていきます。

ローンが完済するまでの期間は、ローンの返済金額が家賃収入を上回らないように設定することが大切です。

不動産投資を開始するまでに、物件の入居者状況やローンの金額、毎月かかる経費などを考慮してトータルで赤字にならないように計画しましょう。

MEMO

最悪のケースでは、赤字が大きくなり過ぎてしまい、自己破産までする場合もあります。

運用中に赤字になるのは失敗ではない

購入した不動産を運用している間は赤字になることもあります。

家賃収入から毎月の経費を差し引いて赤字になったとしても、投資で失敗したとはいえません。

仮に不動産投資の途中で黒字の年が少なくても、売却時に黒字化すれば成功です。

マンションやアパートを一棟購入する場合など、初期のローン残高は大きくなります。

ローンの完済まで時間がかかっても、最終的に黒字化することを目指して投資しましょう。

MEMO

不動産投資での失敗は主に下記の2つが挙げられます。

・家賃収入では黒字だが、売却の際に赤字になっている

・家賃収入でも売却でも赤字になっている

不動産投資は黒字化させないと意味がありません。

しっかりと黒字にできるように計画を立ててから、実行するようにしましょう。

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不動産投資の利益に関する失敗

不動産投資の利益に関する失敗には、いくつかの特徴があります。

不動産を購入する際は、以下の特徴に注意して投資しましょう。

不動産投資の利益に関する失敗
  • 税金による収入減
  • 維持費の発生
  • 返済計画の考慮不足

それぞれ、詳しく解説していきます。

税金による収益減

不動産の投資をしている中で特に注意したいのが、税金による収入減です。

不動産にかかる税金には、初年度にかかるものと毎年支払わなければならない税金があります。

初年度にかかる税金は以下の3つです。

初年度にかかる税金
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

不動産を取得した翌年以降にかかる税金は以下の5つがあります。

翌年以降にかかる税金
  • 固定資産税
  • 住民税
  • 所得税または都市計画税
  • 消費税・個人事業税または法人税

不動産を取得した1年目は特に大きな税金を支払う印象はありませんが、毎年かかる税金は思ったよりも高いものです。

取得する地域や不動産の面積にもよりますが、固定資産税の金額のみで年間100万円を超えるケースも見られます。

不動産を購入する時は1年目にかかる費用のみ算出するのではなく、2年目以降の税金も考慮した計画が必要です。

維持費の発生

不動産を取得した後は、毎月かかる維持費が発生します。

不動産投資でかかる主な費用は以下の5つです。

不動産投資でかかる主な費用
  • 修繕費
  • リフォーム費用
  • 不動産会社の管理手数料
  • 共用部の光熱費
  • その他

不動産を運用する上で必ずかかる費用には共用部やエレベーターなどの電気代は毎月かかります。

さらに不動産の管理を不動産会社へ委託している場合は、管理手数料が家賃収入から差し引かれます。

管理手数料は毎月数%といえども年間で計算すると大きな出費となります。

オーナー自ら管理できる場合は自分で管理する方法も考えておきましょう。

また、修繕費や共用部の光熱費はあらかじめ入居者から徴収することも可能です。

毎月の家賃とは別に設定することでオーナーの負担を軽くできます。

返済計画の考慮不足

返済計画を考慮しないことは不動産投資の赤字に直結します。

物件を取得する前にローンの返済計画をしっかり立てて考慮不足とならないよう注意しましょう。

不動産を長期的に運用していると、機器設備の故障や退去者の発生など思わぬ事態がつきものです。

余裕を持った返済計画と資金繰りやキャッシュフローの計画を立てることが大切です。

想定外の支出が出る場合に返済計画が滞らないように、返済プランを複数用意しておきましょう。

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不動産投資の6つの失敗事例

不動産投資の失敗事例をみていきましょう。

ここではよくある失敗事例を6つ紹介します。

よくある失敗事例を6つ
  • 失敗事例その1:目的を見失った物件選び
  • 失敗事例その2:空室が出て家賃収入が入らない
  • 失敗事例その3:節税対策をしようとして失敗した
  • 失敗事例その4:物件の価値が下がってしまった
  • 失敗事例その5:入居者の家賃滞納
  • 失敗事例その6:物件の老朽化で多額の修繕費がかかった

失敗事例その1:目的を見失った物件選び

物件を選ぶ時に、不動産投資の目的を見失ってしまうと元も子もありません。

物件を購入してから数年後を視野に入れて物件を選びましょう。

売却に出されている物件には、表向きは安い金額でもメンテナンス費用がかかる場合があります。

照明器具などの安価なものなら良いですが、エレベーターの交換となると多額の費用がかかってしまいます。

一見お買い得に見える物件も、トータルで考えると大きな出費になり赤字倒産となる場合もあるので注意しましょう。

失敗事例その2:空室が出て家賃収入が入らない

空家が発生すると、その1部屋分の収益は0円となります。

入居者が長期間住んでいれば問題ありませんが、物件取得の直後に退去されてしまうと予定通りにはいかなくなります。

取得する物件の周辺状況や環境を考えて、どのような人が入居するかを知ることが大切です。

学生が多い物件では入居から4年程度、サラリーマンやファミリータイプなら入居者の転勤によって空家が発生します。

物件の賃料が相場とどれほど差があるかを知ることも必要です。

相場より高い物件の場合は内見者が少なく、入居までいかないケースも多くあります。

入居したい人が集まりやすく退去しにくい料金設定にすることもおすすめです。

入居者は何かあれば、オーナーではなく不動産会社の担当者に相談します。

不動産会社と連絡を取る機会を増やすことでリスクを最小限に抑えられます。

失敗事例その3:節税対策をしようとして失敗した

不動産投資には節税効果があると知って投資をするケースがあります。

サラリーマンが不動産投資をすると、投資でかかった費用を経費にできるので節税対策になります。

しかし、安易に節税目的で不動産投資をしてしまうと失敗に終わる場合もあるのです。

当初予定していた経費をよりも大きな支出が発生した場合や、収益が低くて赤字が出た場合です。

築年数が大きく古い物件はメンテナンス費用がかかります。

外壁工事や内装、耐震強度のための工事などがあります。

多額の出費となるケースには、エレベーターの改修工事や給水ポンプの交換、空調の取り換えなど。

不動産の収益から支払うどころか、普段の生活費から算出しなければならないことも考えられます。

失敗事例その4:物件の価値が下がってしまった

不動産投資の失敗例としてまれにあるケースは、物件の価値が下がってしまうことです。

過去に物件内で事件や殺人、孤独死などが発生した場合は、物件の価値が大幅に減額されます。

このような事件が起きた時、管理会社は内見者へ過去の状況を知らせる義務があります。

本来の賃料では入居が難しいことから、家賃を下げて入居者を入れる取り組みが必要です。

このような失敗をしないためにも、物件内で過去に事件がなかったかをよく確認することがポイントです。

失敗事例その5:入居者の家賃滞納

入居者の家賃滞納はオーナーの収入源に繋がるため大きな痛手となります。

これまで安定して収入が発生した場合でも、何らかの原因で入居者が家賃を振り込まないことがあります。

入居者が仕事を辞めた場合や一時的な金銭的な問題など。

このようなリスクを回避するためには、保証会社との契約をおすすめします。

不動産会社が保証会社と連携している場合、入居者の賃料が遅れると保証会社が一時的に立て替えてくれます。

こうすることで不動産オーナーが負担する心配もないため安心です。

失敗事例その6:物件の老朽化で多額の修繕費がかかった

物件が老朽化するとメンテナンス費用で多額の修繕費がかかります。

不動産投資をしている中でよくある修繕費には、退去時のリフォームや共用部の電気器具代などです。

取得した物件のメンテナンスで多額となるのは、空調やエレベーター、外装・内装の工事などです。

築年数の古い建物は、経年劣化によって機器設備の品質や性能が失われてきます。

マンションやビルに設置されるエレベーターの耐用年数は20~25年、建物付属の空調は13~15年です。

使用状況や環境によって予定より早く劣化してしまう場合もあるため、不動産購入時に確認しておきましょう。

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失敗事例からわかる不動産投資で失敗しない4つのコツ

ここでは、これまでの失敗事例からわかる不動産投資で失敗しないコツを4つ紹介します。

不動産投資で失敗しないためのコツは主に以下の4つです。

不動産投資で失敗しないためのコツ
  • 情報収集・習得を怠らない
  • 利益だけにとらわれない
  • 予想外の事態へのサポート体制を築く
  • 自分の目で見る

それぞれについて、詳しく解説していきます。

情報収集・習得を怠らない

不動産に関する知識や情報収集が不足していると失敗する可能性が高くなります。

不動産会社のプロまではいかなくても、最低限の知識は習得しておきましょう。

不動産投資で最低限必要な知識は、以下のようなものがあります。

最低限必要な知識
  • 収益と支出のバランス
  • 不動産の支出の種類
  • 近隣のマーケティング
  • 周辺物件の空室状況
  • 国や地方自治体の助成金など

不動産投資で成功するためにも、このよな知識は身に着けておきましょう。

利益だけにとらわれない

投資をする上で目先の利益だけにとらわれないことです。

利回りが良い物件も長期的に見ると大きな落とし穴がある場合も考えられます。

ただ安いから購入するのでは失敗の元です。

物件の状態や機器設備の耐用年数、入居者の状況など全てを把握した上で黒字化しやすいかを判断します。

不動産会社から得た情報だけでなく、自らチェックしておくことも重要です。

予想外の事態へのサポート体制を築く

不動産投資では予想外の事態に備えてサポート体制を築くことも重要です。

物件の周辺にある環境や入居者の退去トラブルが注意すべきポイントです。

周辺環境の変化は入居者数に影響します。近隣の大きな施設や会社が移転した場合は、入居者減につながります。

一方で政令指定都市は新しいビルの建設やオフィス移転が頻繁に行われるため、入居したくても空室がない場合もあります。

MEMO

政令指定都市とは、人口が50万人以上の市のことです。

横浜市、大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市など全国20の市が対象。

退去時のトラブルには以下のようなケースが考えられます。

退去時のトラブル
  • 部屋の汚れがひどい
  • 破損があり修復が困難

退去者が発生した場合、このようなケースが発生すると多額の出費どころか、次の入居までに時間がかかるなど問題は様々です。

このようなトラブルが起きた時に柔軟に対応してくれる不動産会社と契約することをおすすめします。

自分の目で見る

不動産投資で物件を取得する場合は、必ず自分の目で見るようにしましょう。

不動産会社やインターネットから取得した図面だけでは情報量が足りません。

現地へ行き、物件の内外を全て確認します。

外壁が破損していないか、共用部の電灯は正常に動くのかなど自分の目でチェックしておきます。

確認が難しい部分は管理会社に写真をもらうなどして、積極的に情報収集してください。

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不動産投資を成功に導く方法

初めての不動産投資でも成功に導くために、どのような方法があるのでしょうか。

ここでは特に覚えておきたい5つのポイントを紹介します。

不動産投資を成功させる方法
  • リフォームもしくはリノベーション
  • 繰上返済
  • 用途を変換
  • 仲介会社を変更
  • 不動産投資に失敗したと思ったときの相談窓口

それぞれの方法について、詳しく解説していきます。

リフォームもしくはリノベーション

入居者が集まらない場合や、周辺におしゃれな物件が多い場合などは思い切ってリフォームまたはリノベーションすることも大切です。

古い建物もリフォームすることで真新しく新築のような印象に生まれ変わります。

リフォームやリノベーションには費用がかかるため、ある程度余裕をもった計画が必要です。

繰上返済

住宅ローンの返済を繰上返済する方法もおすすめです。

担当の銀行員と交渉して残りのローンを前倒しで返済しましょう。

金利の低下やローン残高の削減ができるため、毎月の返済の負担も減ります。

繰上返済した場合に、月々の返済がどれだけ変わるか確認した上で検討してみましょう。

用途を変換

不動産の運用用途を変換してみるのもおすすめです。

一般的な入居者向けのマンションから民泊への変換、ビジネス用のフロアへ変えるなど方法はいくつかあります。

取得する物件のエリアを市場調査して、需要に合わせて用途を変更することで様々な活用が期待できます。

仲介会社を変更

入居者が決まらない場合や、管理費用が高い場合などは仲介業者を変更するのも1つの方法です。

仲介業者は近隣だけでなく少し離れた場所にある会社も視野に入れます。

不動産会社によって売買に強い、賃貸向けなど特徴が異なります。

さらに毎月の賃料確認やオーナーへの連絡をこまめに行ってくれるなど、会社により対応の差が大きいのも事実です。

早めに入居者を入れたい場合は、できるだけ早めに仲介会社の変更を視野に入れて行動しましょう。

不動産投資に失敗したと思ったときの相談窓口

万が一、不動産投資に失敗した時は専門家のいる相談窓口に相談しましょう。

ローンの返済に困っている、家賃収入が減っている、空室が多いなど不動産に関するあらゆる悩みに対応してくれます。

不動産の相談窓口は各都道府県の「県のホームページ」または「市のホームページ」からも確認できます。

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まとめ

今回は不動産投資の失敗について解説してきました。

身近な投資手段として人気の不動産投資ですが、安易に手をだすと大きなリスクを負うことも。

今回ご紹介した主な失敗例を知ることでリスクを最小限に抑えられます。

本記事の重要ポイントを再確認し、不動産投資にチャレンジしましょう。

不動産投資の失敗とは?
  • 失敗はトータルで赤字になること
  • 運用中の赤字=投資の失敗ではない
不動産投資の利益に関する失敗
  • 税金による収益減
  • 維持費の発生
  • 返済計画の考慮不足
不動産投資の6つの失敗事例
  • 失敗事例その1:目的を見失った物件選び
  • 失敗事例その2:空室が出て家賃収入が入らない
  • 失敗事例その3:節税しようとして失敗
  • 失敗事例その4:物件の価値が下がってしまった
  • 失敗事例その5:入居者の家賃滞納
  • 失敗事例その6:物件の老朽化で多額の修繕費がかかった
失敗事例からわかる不動産投資で失敗しない4つのコツ
  • 情報収集・習得を怠らない
  • 利益だけにとらわれない
  • 予想外の事態へのサポート体制を築く
  • 自分の目で見る
不動産投資を成功に導く方法
  • リフォームもしくはリノベーション
  • 繰上返済
  • 用途を変換
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