上記のような不安を抱えている方も多いでしょう。
投資には複数のジャンルがあり、物件を購入して利用する不動産投資は、昔から続いている知名度が高いカテゴリーです。
空き物件や新築物件を買い、個人や法人を対象に賃貸物件として利用し、家賃収入を得る方法が一般的になります。
不動産という固定資産を使うため、比較的収益が大きく投資の中では安全でリスクも少ないと思われているケースもあるのですが、投資にリスクはつきものです。
不動産投資にはメリットもありますが、不動産を利用するからこそのリスクがあります。
そこで本記事では、不動産投資で考えられる全てのリスクを解説するとともに、リスクを防ぐコツについても紹介していきます。
そのリスクを理解することで、対応策を準備するなど、独自のリスクを回避しやすくなります。
不動産投資のリスクを理解した上で、リスクを防ぎながら投資を検討してみましょう。
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目次
不動産投資の7つのリスク
不動産投資には、リスクはつきものですが、実際にどのようなものがあるのかしっかりと把握しておきましょう。
まずは不動産投資のリスクを以下にまとめてみました。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 修繕
- 不動産価格下落
- 金利上昇
- 地震・火災
大きく分類すると、上記のようなリスクと背中合わせになるのが、不動産投資です。
これを個別に、どのような内容でどういう損失につながるものか、解説します。
不動産投資のリスク1：空室リスク
まず不動産投資で一番考えられるリスクが空室リスクでしょう。
よく考えられるリスクだからこそ、対処方法もきちんとあります。
最初に不動産投資の大前提となる空室リスクについて、理解していきましょう。
空室リスクとは？
不労所得の不動産投資の中で、発生率が高く、予想していた利益を得られないのが、空室リスクです。
全室に月日を空けず入居者がいること、つまり投資用物件が満室ということを前提として、家賃収入を計算し、利益を算出するのが不動産投資です。
以下のような理由で空室期間が続いてしまう場合には、不動産投資をする側に大きなリスクとなります。
- 入居希望者が少ない
- 退去する賃借人が続く
- 退去者が出たあと入居者が決まらない
このような状況にならないため、またこのような状況を打開するためにも空室リスクを防ぐコツをおさえておきましょう。
空室リスクを防ぐコツ
空室リスクを防ぐコツは大まかに以下の3つが挙げられます。
- 賃貸の需要が安定している東京を選ぶ
- 空室になりにくいワンルームを選ぶ
- 入居者の募集がしっかりしている管理会社を選ぶ
それぞれ詳しく解説していきます。
賃貸の需要が安定している東京を選ぶ
不動産投資で物件を選定する際には、賃貸の需要が将来的にも安定して高いかを考えます。
日本では人口減少が進んでいるため、人の少なくなっている地方のマンションなどを選んでしまうと、ゆくゆくは空室だらけの物件になりかねません。
それを防ぐためにも賃貸需要が安定しており、かつ人口流出が少ない「東京都」を選ぶべきと言えます。
実際に賃貸住宅の主な入居者である若者の比率としても、東京都はダントツの1位となっています。
ちなみに2位は神奈川県です。
加えて、東京都に本社を構えている企業数も多いため、職を求めて東京都に人が集まるとも言えます。
空室になりにくいワンルームを選ぶ
空室を防ぐコツとして、部屋の間取りもしっかりと吟味する必要があります。
空室になりにくい間取りタイプとして、『ワンルーム』が挙げられます。
ワンルームは入居者が1人であるため、入居にかかるまでの期間が短く済みます。
一方ファミリー向けの広めの物件では、ある程度の意思決定に時間がかかるため、時間がかかる傾向があります。
また、ワンルームは部屋が小さい分、リフォームにかかる費用も抑えられます。
そのため、ワンルームの物件を選択した方が不動産投資のリスクを軽減することにつながります。
入居者の募集がしっかりしている管理会社を選ぶ
空室の状態になった際に、すぐに入居者を探す力のある管理会社を選ぶようにしましょう。
物件の立地や条件がいいからと言っても、管理会社がしっかりとした入居者募集を実施しなければ、空室期間が長引いてしまいます。
そのような空室期間を最短に済ませるためにも、入居者の募集がしっかりしている管理会社を選ぶのが得策です。
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不動産投資のリスク2：家賃滞納リスク
次に挙げられるのが、家賃を滞納されるリスクです。
家賃滞納なんて、早々起こらないと考えているかもしれませんが、不動産投資を長年やっていると度々起こり得ます。
まず家賃滞納リスクは入居させる前に、入居者の経済状況を確認しておけば起こり得ない話です。
ここでは、そんな家賃滞納リスクについて、詳しく解説していきます。
家賃滞納リスクとは？
家賃滞納は入居者の就労状況や家族構成、年齢が入居時と変わることにより、発生しやすいと言われています。
入居してからはスムーズに家賃が支払われていたものが、家賃を支払う力がなくなる場合が一般的な理由です。
- 倒産やリストラなどの失業で収入がゼロになる
- 入居者本人の病気などで収入が大幅減
- 主に家賃支払いをしていた家族が結婚や転勤で退出
- 高齢化で支払えなくなる
実際に家賃滞納をしてしまった事例が多く、請求をしても入居者に支払い能力がなくなっているということも少なくありません。
スムーズに支払っていた入居者からの家賃収入が今後も続くことを前提の投資で、家賃滞納が発生することは、大きなリスクとなります。
家賃滞納リスクを防ぐコツ
家賃の滞納を防ぐコツとして、主に以下の2つが挙げられます。
- 家賃滞納保証サービスに加入する
- 入居する前の審査を厳しくする
それぞれ、詳しく解説していきます。
家賃滞納保証サービスに加入させる
入居する条件として、家賃保証サービスに加入させるのは最も効果的な手段であると言えます。
家賃保証会社に加入していれば、家賃滞納が発生した場合にも、貸主に家賃保証をしてくれます。
実際に加入するのは入居者で、入居者が利用手数料を支払う仕組みになっているので、貸主に一切負担がないのも魅力的な点です。
入居する前の審査を厳しくする
家賃滞納をしそうな人は入居させないのが一番であることは言うまででもありません。
そのためにも管理会社に入居前の審査を厳しくみてもらうようにしましょう。
入居しても良さそうという条件に合う人がいる場合には、管理会社から入居申込があったと連絡が来ます。
その際にも、その入居者がどんな人物なのか、支払い能力はきちんとあるのかを確認するようにしましょう。
・入居申込書の内容に嘘は記載されていないか
・支払い能力はありそうか
・転居前に住んでいた住居の期間が短すぎないか
少なくとも上記の3点は確認しておくと問題ないでしょう。
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不動産投資のリスク3：家賃下落リスク
続いて、家賃下落リスクについて、解説していきます。
家賃下落については、かなり難しい仕組みのリスクになっていますが、しっかりと理解しておくようにしましょう。
家賃下落リスクとは？
物価や地価、各種税金の上昇により、不動産投資をすることでの不動産に関わる支出は増えるケースがあります。
その反面、投資用の不動産は、投資スタートのために購入したときから、どんどん老朽化が進み、見合った家賃を見直すべきタイミングが不定期に訪れます。
築5年のアパートやマンションを買い、その築年数で整った設備や外観で設定した家賃が、年数経過により築20年となる同じ物件で、入居希望者が納得せず、新規入居者が途絶えるケースも少なくはありません。
また、入居中の賃借人も、他物件との比較により同じグレードの物件でより家賃が安い物件に転居するということも増えます。
そのため、家賃を下落させざるを得ないという状況になり、これが家賃下落のリスクとなるのです。
他にも以下の理由で家賃が下落することがあります。
・人口減少による土地の価格の下落
・不景気
・物件の事故や事件
家賃下落リスクを防ぐコツ
家賃下落リスクを防ぐコツとして、主に以下のようなものが挙げられます。
- 土地の人口状況や開発計画についてチェックする
- 賃貸需要の底堅い立地の中古を選ぶ
それぞれの対策方法について、詳しく解説していきます。
土地の人口状況や開発計画についてチェックする
実際に物件を選ぶ前に選ぼうとしている地域の人口状況について、調べておきましょう。
現在人口が増加傾向にあるのであれば、今後も人口増加が見込めます。
また、大きな開発計画があるような地域であれば、利便性の高まりに伴い、人口が増えていくことが見込めます。
開発計画があるかどうかは、「（地域名） 開発計画」と調べることで確認することができます。
賃貸需要の立地の中古を選ぶ
賃貸の需要がきちんとある地域の場合、中古で物件を抑えても利益を出すことは高確率で可能です。
どれだけその地域で賃貸の需要があるのか、どれだけ入居希望者がみこめるかなど吟味する必要があります。
実際にある程度人口が増えている地域の場合には、年数が経っていたとしても借りたい人は多いでしょう。
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不動産投資のリスク4：修繕リスク
次に、修繕リスクについて紹介していきます。
新築でも中古だとしても、年数が経てば、修繕の必要があります。
実際に修繕費用として、資金を準備していなければ修繕が遅れ、入居者が出ていく恐れがあります。
そのため、週っ全リスクについて、しっかりと理解しておくことが重要になります。
修繕リスクとは？
賃貸人には、入居者が問題なく生活できるように、不動産の設備を正常にしておく義務があります。
主に以下のような点で、メンテナンス費用がかかってきます。
- 電気系統
- ガス設備
- 公共部分の消耗品
- エレベーターの定期点検
- 消防設備の定期点検
- 貯水槽の定期点検
投資物件の入居者が問題のない使い方をしていて、室内の設備が故障した場合には、賃貸人が修繕する義務を負い、それが家賃収益を上回るケースもあります。
また年数が経過すると、建物が老朽化して外壁や屋根部分が落下しやすくなり、通行人や近隣住民に危険な状態になるため、大がかりな修繕も必要です。
年数経過の大きな修繕よりも、室内外で起きる小規模な故障に対して、想定外の大きな費用が発生することが多く、修繕義務がある賃貸人にとって、不動産投資リスクの中でも、大きな支出につながるものとなります。
屋根塗装・外壁・フローリング
木造：8～10年周期
鉄筋コンクリート造：10～15年周期
ガス・電気系統
木造：25年周期
鉄筋コンクリート造：25年周期
給水、排水設備
木造：25年周期
鉄筋コンクリート造：25年周期
長持ちする物件を選ぶ3つのコツ
修繕が必要な物件を選んでしまうと、投資金額を回収する前に修繕費用で損をしてしまうケースがあります。
そのため、できるだけ長持ちする物件を選ぶようにしましょう。
長持ちする物件かどうかは、以下の3つを参考にしてみてください。
- 大手ゼネコン施工の物件を選ぶ
- 大手建物管理会社が管理している物件を選ぶ
- 重要事項調査報告書で現状と履歴を確認する
上記の点をしっかりと抑えておくだけで、長持ちする（修禅があまり必要ない）物件を選択することができます。
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不動産投資のリスク5：不動産価格下落リスク
不動産投資は人口減少や景気などに非常に左右されます。
他にも物件での事件や事故、物件の老朽化なども不動産の価値に影響してきます。
実際に不動産価値は自分ではどうしようもないかのように思えますが、できることはあります。
詳しく解説していきますので、理解していきましょう。
不動産価格下落リスクとは？
家賃変動・下落のリスク項目とも通じるリスクですが、不動産投資には、物件の価値が急激に下がらないことも大切な要素となります。
これが予想外に急な下落となり、損失につながる状況が、この投資物件価格下落のリスクです。
土地価格が急に下落することで、十分に価値が高いと考えられていた不動産投資物件の価値も、それに伴い下がるケースが、この中でも多数のパターンです。
社会情勢の変化で人口流出が激しくなり、その地域に住みたいという人が急減するなどで、過疎化とまではいかなくても、地域や土地の値打ちが低くなります。
不動産物件そのものは、大きく老朽化をしていない、他地域の同じグレードである物件とそん色ない状態にもかかわらず、定住希望者が少なくなることで、地価は下がり、物件も同様に価値が下がります。
地価や人口以外にも、入居者の死亡などもその物件価値が大きく下落する原因のひとつです。
いわゆる事故物件となり、告知義務の発生で、入居希望者がゼロになったり、家賃の大幅な値下げ交渉になったり、想定していた収入を得られない価値下落になります。
物件内そのものでトラブルがなくても、すぐ近隣で未解決事件が起きたり、事故が起きやすい交差点が造られたり、入居することで生活に不安を感じる物件というイメージが定着すると、価値が大きく下がり、家賃により得る収益とバランスが取れなくなる状態につながってしまうケースがあります。
物件を買い入居スタートの頃には近隣がにぎわっていて便利だったものの、大型商業施設や病院の撤退で、そういう施設を必要としていた人は、入居をしなくなります。
物件の価値は、その不動産そのものの価値だけではありません。
周辺地域の環境も含めて、便利さや治安を判断されることから、周辺の大きな変化も、不動産投資リスクにつながるのです。
不動産価格下落リスクを防ぐコツ
不動産価値下落リスクは以下のことを行うだけで平原することができます。
- 供給が足りていない東京の物件を選ぶ
- 中古ワンルームは人気が高く価値も高まりつつある
それぞれの点について、詳しく解説していきます。
供給が足りていない東京の物件を選ぶ
物件の価値を決める要因は、需要が十分ある、かつ供給が少ない立地です。
今後数十年と賃貸としても需要が高く見込め、収益性が維持できれば、不動産価値は下落することはありません。
実際に東京の中でも都心の駅周辺の好条件の立地であれば、上記の条件を満たすことになるでしょう。
さらに供給の足りていないワンルームであれば、不動産価値はさらに安定することになります。
中古ワンルームは人気が高く価値も高まりつつある
不動産投資の物件として、中古ワンルームの物件は人気が高まっています。
また、現状日本は金融緩和状態になっているので、東京都の都心付近の中古ワンルームマンションは数年前に比べ、取引件数も増えています。
実際に不動産投資物件を選択する際には、都内の好立地な中古ワンルームを選ぶようにしましょう。
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不動産投資のリスク6：金利上昇リスク
金利が上昇することは、長期的な将来を見通すことは難しいといえます。
回避しづらい金利上昇リスクですが、ローンを申し込むときに、過去の景気とローンの金利上下がどう結びついていたか、まずは調べてみましょう。
ここでは、金利上昇リスクについて、詳しく解説していきます。
金利上昇リスクとは？
投資用物件を買うときに、現金一括であれば発生しないリスクですが、複数の入居者から家賃収入を得ることを考えて、アパートやマンションなど集合住宅を買うときには、ローンを利用するのが一般的でしょう。
不動産を保有する期間支払い続ける、ローンやそれ以外の費用を計算して、家賃を設定しているときに、大きなリスクになるのが、このローン金利上昇です。
ローンには固定金利や変動金利があります。
金利が低いときに変動金利を利用して投資物件を買い、支払うべき費用を上回る家賃を計算して入居者と契約したものの、金利が上昇してローンの支払額が多くなるということが起きます。
金利上昇は、必ず決まった年数で、一定額で発生するわけではありませんが、ローンを利用するときには、考えておくべきリスクです。
支払額と家賃収入をギリギリ金額で設定していると、金利上昇したローンの支払い分が、家賃収益を上回ることになります。
不動産投資で借入をする際には注意が必要
金利上昇リスクを防ぐには、借入金額を減らすことが一番重要になります。
実際に現金一括で不動産投資用の物件を購入してしまえば、金利が上昇しようと関係ありません。
ですが、現金一括で物件を購入することができる人はごくわずかでしょう。
金利上昇リスクを軽減するためには、物件を購入した後に、お金に余裕があれば、繰り上げて返済していくことが重要になります。
繰り上げ返済をしていくことで、返済総額は少なく済ませられます。
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不動産投資のリスク7：地震・火災リスク
天災は避けにくいものです。
台風、水害、大きな地震を、人為的に止めることはできません。
そんな災害が多い日本で不動産を買い、投資に充てるには、安全対策をできる限り講じておく必要があります。
そのためにも地震・火災リスクの対策方法についても、理解しておきましょう。
地震・火災リスクとは？
一見回避しがたいリスクで、そして大きな被害を受けることになるのが、天災リスクです。
日本は災害大国といわれており、毎日のように大雨被害や地震ニュースが流れます。
シーズンが来ると台風が直撃する国でもあり、地震は1995年に初めて震度７を記録した大きな地震が関西地方を襲い、建物の倒壊した街の写真や映像が国内外多数の人々に知られることになりました。
震度６強以上の地震では、古い木造のみならず、鉄筋のマンションも倒壊していることで、マンションなら地震にも強いという安全神話が崩れ去った事例です。
地震や水害、台風という天災を抑止することはできず、建物が大きな被害を受けて大規模修繕をしなければ入居者がそのままでは住めなくなる、もしくは倒壊して全く使えなくなる、こういう天災リスクは日本で切り離せません。
そして天災以外には、ある意味では人災といえる火災リスクもあります。
火災で建物の損傷や滅失という事態は、投資に大きなリスクです。
外部からの不審火や、近隣住宅火災による延焼が大きな被害となりますが、入居者のタバコ不始末やガス機器操作時の不注意で起きる失火も考えらます。
地震・火災リスクを軽減するコツ
地震や火災は防ぎようがありませんが、地震が起こりづらい場所を選ぶことは可能です。
また、地震や火災に強い物件選択をすることもできます。
そこで、地震・火災リスクを軽減するコツについて、以下で解説していきます。
- RC造・SRC造の分譲マンションが最適
- ハザードマップを確認する
RC造・SRC造の分譲マンションが最適
新耐震基準を満たしている物件であれば、地震リスクはある程度軽減できています。
新耐震基準は、震度6強以上の地震で崩壊しない基準のことを言います。
実際に、新耐震基準を満たしている分譲マンションは東日本大震災でも倒壊していません。
中でもRC造・SRC造の分譲マンションは耐震性にかなり力を入れて建てられているので、安心です。
ハザードマップを確認する
ハザードマップでは、地震や火災の危険度を確かめることができます。
周辺に木造家屋が多い地域や海岸に近すぎる地域の物件は避けた方がいいでしょう。
また、各自治体が発行しているハザードマップを参考にしていない投資家も多くいるので、そこで周りの投資家と差を出すことができます。
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まとめ
貨幣や証券という投資もリスクは小さくありません。
不動産投資は、高額な不動産物件を買い、そこに人を住まわせて家賃を得るという形から、予想もできないさまざまなトラブルが起きることがあります。
建物の損傷や滅失、景気や地域の変化による家賃収益減、最初とは事情が変わってくることで大幅に増える支出、大きなリスクを孕んだ投資です。
利回りをどう計算して、どの物件を買うか、予想外のトラブルに対処できる体制を整えているか、不動産投資を始める前には、多くの情報と知識を得ることが、成否の分かれ目になります。
リスクをゼロにすることはできません。
不動産投資をする地方や、物件の築年数、入居者のニーズ、そういったものもすべてリスクの増減を左右する要素です。
想定されるリスクはトータルで考えて、それに対処できるよう準備をして、リスクヘッジを忘れないようにしながら、不動産投資を安心して運営できるようにしましょう。
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